توسعه یک مدل عامل مبنا به منظور تخصیص کاربری های شهری

امروزه بدلیل افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی، محدودیت منابع و درنتیجه ارزش بالای زمین پیش بینی تغییرات کاربری اراضی شهری در آینده از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. در این راستا می بایست نقش مالکان به عنوان تصمیم گیران نهایی در زمینه تغییر کاربری اراضی در نظر گرفته شود. به نحوی که در نظر نگرفتن مالکین به عنوان تصمیم گیران نهایی منجر به عدم نتیجه گیری سیاستهای اتخاذ شده توسط مدیران شهری می شود. در واقع مدیران شهری با داشتن یک تصویر واقع گرایانه از تغییر کاربری اراضی شهری توسط مالکین که بر پای? مفاهیم علمی باشد، می توانند با اطمینان بیشتری به تخصیص منابع پرداخته و نیازهای آتی شهر را در نظر بگیرند. شهر تهران به عنوان یک کلان شهر در دو ده? اخیر پس از جنگ تحمیلی مقصد بسیاری از مهاجرت ها بوده بطوری که منجر به افزایش تقاضا جهت ساخت و ساز و تغییر کاربری اراضی بر خلاف طرح های تفصیلی شده است بطوری که مدیران شهری برای حل موقت مشکل مجبور به اتخاذ تصمیماتی گردیدند که در تضاد با طرح های توسعه اولیه بوده است. لذا در این تحقیق بخشی از منطق? هفت تهران که مشکلات عدیده ای در زمین? خدمات رسانی به شهروندان به دلیل عدم وجود مناسب کاربری های خدماتی دارد مورد مطالعه قرار گرفته است. با توجه به پیچیدگی های مسائل کاربری اراضی شهری از جمله وابستگی درونی میان اجزاء، ناسازگاری و نیز روابط تودرتو میان محیط و اجزا که به دو دلیل عمده می باشد، یکی تصمیم گیری انسان و دیگری جنب? مکانی-زمانی محیط شهری نیاز به روشی وجود دارد که به صورت محیطی-انسانی عمل کند. روشهای متعددی جهت مدلسازی و شبیه سازی تغییر کاربری اراضی توسط محققین توسعه یافته و مورد استفاده قرار گرفته است. اما با توجه به ویژگی های مسئله تغییر کاربری اراضی در این تحقیق از مدل های عامل مبنا بهره گیری شده است. در مدل پیشنهادی این تحقیق از دو عامل بهره گیری شده است. اول عامل مالک که با توجه به سه خصوصیت توانایی مالی، سن و میزان ریسک پذیری به پنج طبقه ضعیف، متوسط، ریسک پذیر، توانا و منفعت طلب تقسیم شده اند. این عامل ها با توجه به موقعیت و کاربری ملک میزان کارایی ملک خود را تعیین می کنند. در این راستا با توجه به اینکه مدیران و تصمیم گیران کلان شهری بدنبال توسع? پایدار شهری می باشند بنابراین نیاز است که مالکان براساس معیارهای مناسب تصمیم گیری نمایند لذا در این تحقیق از چهار پارامتر سازگاری، مناسبت، وابستگی و سرانه جهت تعیین کارایی املاک استفاده شده است. سپس در صورت ناکارآمدی کاربری ملک تصمیم به تغییر می گیرند. در این راستا عامل دیگری به نام عامل شهرداری از میان املاکی که ناکارآمد می باشند به عاملی که دارای بدترین شرایط می باشد مجوز تغییر کاربری می دهد. با مدلسازی تغییر کاربری اراضی براساس تصمیم مالکین با توجه به خصوصیات آنها و نیز ملک، پس از بیست و هفت مرحله تغییر توسط مالکین چینش کاربری اراضی به سمتی پیش رفت که در نهایت سطح رضایت مندی مردم و دسترسی آنها به خدمات شهری از صفر درصد به هشتاد و هفت درصد رشد یافت. البته ذکر این نکته ضروری است که با توجه به اینکه نمی توان مالکین را مجبور به تغییر کاربری کرد و خود آنها تصمیم گیر نهایی می باشند، نتایج بدست آمده ایده آل نمی باشد بلکه بهترین حالت ممکن است.